Ingatlan & hitel

Nincs olyan hét, hogy nálam és a csoportom tanácsadóinál ne jelentkezne legalább 3-4 olyan ügyfél, aki az eddigi befektetési célból vásárolt lakását-lakásait ne akarná eladni, hogy helyette értékpapír alapú befektetéseket keres a pénzének. Az ilyen ingatlan befektetések eddig hihetetlen népszerűek voltak. Mi az oka a hirtelen népszerűség vesztésüknek?

N. Parkinson híres könyvének a Parkinson törvénye című bestseller folytatásában kifejti, hogy miért jó tanácsadóhoz fordulni. A jó tanácsadó olyan, mondja Parkinson, mint a szorgos méhecske, aki virágról virágra száll és szállítja a virágport egyikről a másikra. Ugyanígy a tanácsadó is cégről-cégre szállva megfigyeli a jó megoldásokat, ötleteket és átadja a következőknek. Ahogy magamra tekintek a méhecske kicsit túlzás. Maradjunk a poszméhnél.

Szóval szorgos poszméhként kifaggattam ingatlanbefektetéseiktől megszabadulni vágyó ügyfeleimet és még az ingatlanszakmában dolgozó ismerőseimet is kikérdeztem. Így aztán 8 pontban szedtem össze azokat az indokokat, amiért ma már nem érdemes ilyen “megveszek egy lakást, kiadom, aztán, ha kell a pénz, jó haszonnal eladom a lakást” típusú befektetéseket folytatni.

1. Nem éri meg bérbe adni a lakásokat.
Példaként, vegyünk egy lakást és adjuk ki. Budapesten egy átlagos 10milló forintos lakás jelenleg 60.000,-Ft-ért adható ki. Ez évi szinten 720.000,-Ft - ez 7,2%-os hozamot jelent. Azaz csak jelentene. Van ugyanis néhány apró költség. Például, ha legálisan végezzük ezt a tevékenységünket, akkor azt 25% adó terheli. E mellett a lakáskiadást két dolog nehezíti még: egyrészt mindenképpen évi 1-2%-át a lakás értékének karbantartásra és - gyönyörű kifejezéssel - állagfenntartásra kell fordítanunk (festés, parketta csere, WC tartály csere, stb.) Ezen kívül rendszeres a bérlő váltás - ilyenkor akár több havi bérleti díj is kieshet és még a közvetítőnek is fizethetünk. Legyünk optimisták: 11 hónapban ki van adva a lakás. Ez már csak 3,45% hozam. Nos, ennyit bármelyik bankban megkaphatunk a pénzünkért…

2. Az ingatlanok megszerzése illetékköteles, eladásuk után pedig adózni kell.
Az ingatlanért, amikor megvásároljuk, illetéket kell fizetni. Például egy 10 milliós lakás után ez 4,4%, és további 1% általában az ügyvéd díja. Eladáskor a vételi és eladási ár különbözete után 25% adót kell fizetnünk. Ha közvetítőn keresztül adjuk el, ez további 3-4% költséget jelent. Az ilyen tételek hamar elveszik a kedvét annak, aki a “jutányosan megveszem, majd többért eladom” típusú üzletet akarnak kötni.

3. Várhatólag az ingatlanok költsége nőni fog
Európa majdnem minden országában van már ingatlanadó - ez általában évente az ingatlan értékének 1%-a. Ez nálunk várhatóan 2008-tól kerül bevezetésre. Már látom előre, hogy jó magyar szokásként mindenki 2008-ban, az adófizetés napján fog erre rádöbbenni. Másnap nagyon sokan rájönnek, hogy inkább el kellene adni a lakást. Ha mástól nem, ettől bizonyosan jó kis áresés hullám várható a használtlakás piacon.

4. Nem mennek felfelé a lakás árak.
“Mindenki” tudja, hogy a lakások ára folyamatosan és jelentősen emelkedik. És valóban ez így is volt egészen 2003-2004-ig. Ez idő alatt a lakások átlag ára mindig keményen az infláció felett nőtt. Különösen igaz volt ez az 1999 és 2000 közti időszakra, amit csak lakásár robbanásnak neveztek. De ezek az idők elmúltak. Hivatalos statisztikák szerint a legoptimistábban becsülve is éppen egy kicsit az infláció felett van a használt lakások árának emelkedési üteme. Ingatlanközvetítő barátaim szerint még ez sem igaz: az átlag budapesti használt lakások ára az utóbbi időben kb. 10%-al lement!

5. Az ingatlanok nehezen eladhatók.
Manapság kínálati piac van: a vevők válogatnak és alkusznak. Ha csak irreálisan alacsony áron nem adjuk, átlagosan 6 hónapot számolhatunk az értékesítésre. Ez komoly problémát jelenthet, ha sürgősen szükségünk lenne a pénzünkre.

6. Nem juthatunk részlegesen a beruházásunkhoz.
Egy lakás csak egyben értékesíthető. Ha a 10millió forint befektetett pénzünkből 1 millióra van csak szükségünk, akkor nem adhatjuk el csak az előszobát!

7. Az ingatlan befektetés pótlólagos tartalékokat igényel.
Az még csak hagyja ám, hogy nem szállhatunk ki gyorsan és akár részletekben az ingatlanbefektetésünkből: még komoly biztonsági pénz tartalékkal is rendelkeznünk kell: bármikor előfordulhat, egy olyan kár, aminek gyors helyreállítása több százezer forint lehet. Elég egy jó kis csőtörés, rövidzár, egy szerény tűz…

8. Hosszú távon sincs remény az ingatlanárak drasztikus emelkedésére.
Az optimisták azt mondják, ugyan most éppen nem mennek felfelé az ingatlan árak, de majd később! Akkor majd nőnek majd, mint a rakéta! Mitől? Én pénzügyi tanácsadó vagyok, aki a hosszútávú befektetésekkel foglakozom. Amikor a pénz elhelyezésre tanácsot adok, alapvetően a hosszútávú trendeket kell figyelembe vennem. Mitől mennének ugrásszerűen felfelé az árak? Magyarország lakossága folyamatosan csökken. Budapest lakossága az elmúlt 10 évben 200.000 fővel csökkent. Ki fog ezekben a lakásokban lakni? Kinek kellenek majd ezek? Másrészt, aki egyáltalán lakást akar, azoknak az igényei egyre magasabbak. Nekik épülnek - irreálisan is nagy számban - az új építésű lakások. A használt lakások - ha csak egészen kiváló helyen nincsenek - a kutyának sem kellenek. Különösen veszélyes dolog a lakótelepi lakások. Itt figyelembe kell venni a következő évek ugrásszerű energia áremelkedését is. Egy lakótelepi másfélszobás lakás rezsije nagyon könnyen 40-50.000,-Forint lehet majd havonta. Kinek kell ez majd? A németek már nekiálltak bontani a lakótelepeket…

Mindezek után felvetődik a kérdés, miért ragaszkodnak még mindig olyan sokan az ingatlanhoz? Ennek történelmi okai vannak: A szocializmus idején és a kilencvenes években a kemény inflációs időkben ez volt az egyetlen olyan befektetési forma, ami engedélyezett volt és valódi - ha nem is magas - hozamokat hozott. Ezért alakult ki sokak fejében az az elképzelés, hogy én csak a kézzel tapintható falakban hiszek! Nos én erre azt szoktam mondani, hogy akinek egynél több ingatlana van, az élete végéig biztosította magának a szabadidő hasznos eltöltését!

Ebben a gondolkodásmódban az első váltás a kilencvenes évek elején történt, amikor akinek képessége volt rá, vállalkozásokat alapított: gyakran a család ingatlanjainak eladásából. Azonban mostanra végre lehetőség van olyan befektetési formákra átváltani, amelyek vállalkozói képességek nélkül, mindenfajta tanulás és munka nélkül is valódi hozamokat hoznak - ezek a hosszútávú értékpapír alapú befektetések.

Ezek a befektetési formák magas hozamot biztosítanak minden gyomorszorító gond nélkül, ami az ingatlan befektetőket terheli. Nem kell aggódni a bérlők miatt, ha megszorulunk bármikor akár részlegesen is hozzájuthatunk a pénzünkhöz, nem kell váratlan hatalmas összeg egy csőrepedés elhárítására. Egyszerűen csak dolgozik a pénzügyi tanácsadó, dolgoznak a befektetési alapkezelők és dolgozik az a sok vállalkozás, amelynek a tulajdonrészei az alapokban vannak.

Forrás: dr. Tóth András blogja