Ingatlan & hitel

Megéri-e mindhalálig eladósodni?

A világméretű pénzpiaci válság hatására több szakember olyan véleményt fogalmazott meg, mely szerint a várható szigorítások egyik lehetséges iránya éppen a futamidők felülvizsgálata, illetve csökkentése lehetne. A másik pedig az ingatlan értéke alapján adható hitelösszeg csökkentése. Egyelőre azonban több bank, a legismertebbek közül a K&H, OTP, Erste Bank, Raiffeisen, CIB, az MKB is kínál 35 évre felvehető lakáshiteleket. A 30 éves futamidő pedig már szinte általánosnak mondható. Negyven év futamidőt azonban csupán néhány helyen, köztük a BG Hitel & Lízingnél és az ELLA Banknál találtunk.

A futamidő növekedésével arányosan csökken-e a törlesztőrészlet? – kérdeztük pénzügyi szakemberektől. A válaszuk röviden a következőképpen összegezhető: amíg az 5 évről 10 évre történő áttérés akár 40 százalékkal is lenyomhatja a havi törlesztőrészletet, addig a 30 és 35 év közötti 5 éves hosszabbítás többnyire csupán néhány százalékos csökkenést eredményez. Például 10 millió forint svájci frank alapú jelzáloghitel esetében mindössze 5-6 ezer forinttal fizet kevesebbet havonta az ügyfél, amennyiben a 35 éves futamidő mellett dönt 30 helyett. Kérdés, ennyiért megéri-e 5 évvel elnyújtani a visszafizetést?

Leitold László, a Raiffeisen Bank veszprémi fiókigazgatója azt mondja, egyénenként változhat az optimális futamidő, hiszen a felvett hitel mértéke mellett az adott ügyfél anyagi helyzete is befolyásolja. Hiába szeretné valaki tíz év alatt visszafizetni a hitelt, ha a családi büdzséből az ehhez szükséges havi törlesztőrészletre nem futja. Amennyiben viszont csak a kamat felől közelítjük meg a kérdést, akkor 15 és 20 év között van az, amit optimális tőkekamat szerkezetnek nevezhetnénk. Ugyanis míg futamidőben 33 százalékos növekedést jelent, hogy 15 vagy 20 évre vesszük fel a kölcsönt, mindeközben a havi törlesztőrészlet csak 16–17 százalékkal növekszik. Minél hosszabb a futamidő, annál nagyobb arányt képvisel a kamat a törlesztőrészletünkben, s annál kisebb arányt a tőke. Tehát, összegezve, ha ez nem ró elviselhetetlen terhet a családi büdzsére, akkor a szakember szerint 20 év az optimális. Ha ez nem elviselhető, akkor érdemes 25 vagy 30 évre felmenni.

A közelmúltig szinte nem volt kérdés, devizában, vagy forintban érdemesebb-e eladósodni? Elegendő megnézni még mindig (október 13.) a bankok internetes honlapjain a hitelkalkulátort s láthatjuk, amíg a svájci frank alapú hitelek THM-je 6-7 %, addig a forint alapú hiteleknél ennek a duplája, tehát 13-15 százalék. Ilyen körülmények között kevés volt az az ember, aki a forint alapú hitelt választotta. Más kérdés, hogy a globális pénzügyi válság hatására annyira ingadozik az árfolyam, hogy az MKB teljesen, a Volksbank pedig a CHF és az USD esetében határozatlan időre ideiglenesen le is állította a devizahitelezést.

Annyi azonban bizonyosnak látszik, hogy a globális pénzpiaci válság hatására szigorítás várható a hitelek odaítélésében, rövidülhetnek a futamidők, vélhetően a kamatok is emelkedni fognak és az árfolyamingadozás sem teszi boldoggá az embereket, különösen azokat nem, akik a szakemberek figyelmeztetése ellenére engedtek a csábításnak és japán jenben adósodtak el, amelynek az árfolyama igen hektikusan alakult. Volt egy forint alatt és 2 fölött is a japán jen az elmúlt években. Az, hogy mondjuk 20 éves távlatban hogyan fog alakulni, szinte megjósolhatatlan. Mindenesetre érdemes figyelni a piac változását, s ha lehet, jobb konstrukcióra átkonvertálni, rugalmasan alkalmazkodni a lehetőségekhez.

“A megoldás egyszerűnek tűnhet, mindig az árfolyamgörbe tetején kell felülni, s az alján kiugrani” – fogalmaz szemléletesen Vékony István. Csakhogy ez egy olyan hullámvasút, ahol az előttünk álló szakasz hol sűrűbb, hol meg ritkább ködbe vész. Akkor jó devizahitelt felvenni, amikor gyenge a forint. Ha felvett az ember 100 ezer svájci frankot, amikor 180 forint volt az árfolyama, akkor kapott érte 18 millió forintot. Ha később megerősödik a forint, s mondjuk 150 forintos árfolyamon kell, hogy visszafizesse, akkor nyer 3 millió forintot, mert gyakorlatilag 15 millió forintot fizet vissza.

Fordított szituáció már kevésbé kellemes, jelesül, ha gyengül a forint, akkor automatikusan emelkedik a törlesztőrészletünk. Mert devizahitel esetén devizában tartozunk ugyan, de forintban törlesztünk havonta. Tehát, ha gyengül a forint, akkor drágábban tudjuk megvenni a banktól a törlesztéshez szükséges devizát. Ilyen egyszerű. Vagy nem?

Forrás: http://www.ingatlanmagazin.com/