Ingatlan & hitel

Megéri-e mindhalálig eladósodni?

A világméretű pénzpiaci válság hatására több szakember olyan véleményt fogalmazott meg, mely szerint a várható szigorítások egyik lehetséges iránya éppen a futamidők felülvizsgálata, illetve csökkentése lehetne. A másik pedig az ingatlan értéke alapján adható hitelösszeg csökkentése. Egyelőre azonban több bank, a legismertebbek közül a K&H, OTP, Erste Bank, Raiffeisen, CIB, az MKB is kínál 35 évre felvehető lakáshiteleket. A 30 éves futamidő pedig már szinte általánosnak mondható. Negyven év futamidőt azonban csupán néhány helyen, köztük a BG Hitel & Lízingnél és az ELLA Banknál találtunk.

A futamidő növekedésével arányosan csökken-e a törlesztőrészlet? – kérdeztük pénzügyi szakemberektől. A válaszuk röviden a következőképpen összegezhető: amíg az 5 évről 10 évre történő áttérés akár 40 százalékkal is lenyomhatja a havi törlesztőrészletet, addig a 30 és 35 év közötti 5 éves hosszabbítás többnyire csupán néhány százalékos csökkenést eredményez. Például 10 millió forint svájci frank alapú jelzáloghitel esetében mindössze 5-6 ezer forinttal fizet kevesebbet havonta az ügyfél, amennyiben a 35 éves futamidő mellett dönt 30 helyett. Kérdés, ennyiért megéri-e 5 évvel elnyújtani a visszafizetést?
Read the rest of this entry »

Még mindig kínálati piac van a használt lakások terén, vagyis sokkal több ingatlant kínálnak eladásra, mint ahányan venni szándékoznak. Az eladók gyakran túl magas árat állapítanak meg irányárként és csak hosszú hónapok eredménytelensége után hajlandóak csökkenteni azon. Az új építésű lakások iránt viszont megnőtt a kereslet.

Aki azt hiszi, hogy használt lakása felújításának költségeit egy az egyben áthárthatja a vevőre, téved. Az, hogy mennyi idő alatt kel el egy ingatlan, nagyban függ attól, hogy hol helyezkedik el, milyen a közlekedés a környékén, megfelelő (nem túl magas) áron kínálják-e eladásra és elég jó állapotban van-e. Egy ilyen lakás akár 1-2 hét alatt gazdát cserélhet.

Az árak a fővárosban 140-150 ezer forint környékéről indulnak. Ezek a rossz lakótelepeken lévő panelek jellemző árai. A belvárosban már 240-300 ezret kérnek egy átlagos helyen és állapotban lévő, jórészt régi építésű társasházi lakásért A budai hegyek, vagy a pesti belváros exkluzív lakásai esetén azonban a négyzetméterár egymillió forint fölé is kúszhat.
Read the rest of this entry »

Hívogatóan zöldellő park, kiváló tömegközlekedés, néhány percre a város szívétől, pompás bevásárlási és szórakozási lehetőségek a közelben, csend és nyugalom egy lépésre a központtól. Ki ne olvasta volna ezeket a hívószavakat egy-egy új építésű beruházás által kiadott reklámanyagban vagy katalógusban? Noha feltehetjük, hogy a legtöbb esetben csak enyhe költői túlzásról van szó, és a beruházó szándékai tisztességesek, nem árt néhány tanácsot megfogadni vásárlás előtt.

Jaj kedveském, hát az ez az X térnél van? Oda költözzön a fene! – mondta nevetve a középkorú hölgy az ingatlanvásáron az értékesítőnek, majd továbbállt a következő standhoz. A jelenet szinte mindennapos, egyes rossz hírű környékek a mai napig nem tudták levetkőzni magukról a régi beidegződéseket, hiába változtak, szépültek. Éppen ezért egyes reklámok már csak homályosan említik az új épület közvetlen környékét.

Elhelyezkedés

Piaci felmérések szerint a lakásvásárlók egyik döntő szempontja a vásárláskor az ingatlan elhelyezkedése. Ez a tény természetesen ismert az értékesítők előtt is, így a beruházás tervezésekor már eleve igyekeznek “eladható” helyre építkezni, vagyis távolabb a forgalmas főutaktól, de mégis közel valamilyen tömegközlekedési lehetőséghez - még akkor is, ha a fejlesztés egy külső városrészben valósult meg.

Vásárlás előtt érdemes tanulmányozni a menetrendet: előfordulhat, hogy a gyors tömegközlekedési kapcsolatként jelzett BKV-jármű csak ritkán jár, és a szokásos torlódások, fennakadások miatt reggel jóval hosszabb időre van szükség beérni munkahelyünkre. Szintén nézzük meg a hétvégi menetrendet is: például a Buda egyik elegánsabb részében közlekedő busz hétvégén fél óránál sűrűbben nem ejti útba a környéket, ami különösen bosszantó lehet – alternatívaként a negyedórás gyaloglásra lévő HÉV-megálló jöhet szóba. (Anno a fejlesztést “Tíz percre a Belváros” szlogennel reklámozták…)
Read the rest of this entry »

“Azt hiszen van több tagunk aki hitellel, illetve lakáshitellel foglalkozik… Vagyis, hogy hol, mikor, mennyit érdemes felvenni… Tehát nem kell nekünk végigjárni minden egyes bankot, hanem egyszerűen (néhány ezer forintért) össze vannak gyűjtve az aktuális ajánlatok.”

“nekem azt mondták, hogy ezt már nem is szabad így csinálni, hanem “hitelügyintézőkkel”.”

“BAR-os hitel is megoldható, csak nem a bankokat kell megkeresni, hanem mondjuk engem. ”

Tovább: SEO Fórum

Az első körben azt kell eldönteni, hogy használt vagy új építésű lakást vásároljon.

Az új lakások mellett szól az illetékkedvezmény, a kedvezőbb hitelfelvételi lehetőségek, hogy Ön előtt még senki nem lakott benne, illetve még ígénye szerint alakíthatja ki a belső elrendezést, ha időben leköti az ingatlant.

A használt lakások előnye, hogy nem kell várni hosszú hónapokig, amíg befejeződik az építkezés, a vételár kiegyenlítése után megtörténik a birtokbavétel, alacsonyabb négyzetméteráron juthat ugyanolyan alapterülethez, bár illetéket kell fizetnie.

A hitelek kamatszintje devizaalapon azonos az új lakáshitelekével, csak az államilag támogatott konstrukcióknál eltérő.

Ha eldöntötte, hogy milyen ingatlant kíván megvásárolni,- jöhet a felvehető hitel nagyságának és a támogatások feltételeinek tisztázása.

Célszerű több bankba is ellátogatnia, tájékoztatást kérnie, mert élőszóban is nagyon sok hasznos információra tehet szert.
Read the rest of this entry »

Csak idő kérdése, hogy az újépítésű lakások alsó ára Budapesten is áttörje a négyzetméterenkénti ötszázezer forintos szintet - mondják az Elephant Holdingnál. Mivel jelenleg még háromszázezer forintért - vagy az építkezés kezdeti szakaszában akár ennél olcsóbban is - lehet lekötni lakást, egyre időszerűbb ingatlanbefektetésben gondolkozni, akár hitelből is. Hogy ez mennyire nem csupán egy felvetés, a zöldövezeti beruházó három nyomós érvet sorol.

Fejlődő hitelpiac

Négy évvel ezelőtt a bankok csak annak adtak jelzáloghitelt, aki 40-50% önerőt le tudott tenni az asztalra. 2005-ben már elég volt 20%, ma már több bank jelzáloghitel portfoliójában megtalálható a 0%-os konstrukció. “És ez közel sem minden” - emelte ki a Zaragoza Kert és a Vigo Ház pénzügyeit igazgató, Csikós Balázs - “még a közelmúltban megjelent legújabb finanszírozási megoldások (pl. 5 éves türelmi idő, 40 év futamidejű jelzáloghitel) is csupán előjelei a hitelpiac átalakulásának. Nemsokára akár 100 évre vehetünk fel jelzálog hitelt, de az is elképzelhető, hogy azt mondjuk a bankunknak: egyáltalán nem szeretnénk tőkét törleszteni.”

Azok számára, akik a jóslatok hallatán a lakosság végleges eladósodásától tartanak, vigaszt jelenthet a hitelpiaci változások kedvező hatása a társadalomra, hiszen azok a befektetői lehetőségek mellett, vagy éppen azok által a sokszor gyengének ítélt középosztály megerősödését hozhatják.
Read the rest of this entry »

Nincs olyan hét, hogy nálam és a csoportom tanácsadóinál ne jelentkezne legalább 3-4 olyan ügyfél, aki az eddigi befektetési célból vásárolt lakását-lakásait ne akarná eladni, hogy helyette értékpapír alapú befektetéseket keres a pénzének. Az ilyen ingatlan befektetések eddig hihetetlen népszerűek voltak. Mi az oka a hirtelen népszerűség vesztésüknek?

N. Parkinson híres könyvének a Parkinson törvénye című bestseller folytatásában kifejti, hogy miért jó tanácsadóhoz fordulni. A jó tanácsadó olyan, mondja Parkinson, mint a szorgos méhecske, aki virágról virágra száll és szállítja a virágport egyikről a másikra. Ugyanígy a tanácsadó is cégről-cégre szállva megfigyeli a jó megoldásokat, ötleteket és átadja a következőknek. Ahogy magamra tekintek a méhecske kicsit túlzás. Maradjunk a poszméhnél.

Szóval szorgos poszméhként kifaggattam ingatlanbefektetéseiktől megszabadulni vágyó ügyfeleimet és még az ingatlanszakmában dolgozó ismerőseimet is kikérdeztem. Így aztán 8 pontban szedtem össze azokat az indokokat, amiért ma már nem érdemes ilyen “megveszek egy lakást, kiadom, aztán, ha kell a pénz, jó haszonnal eladom a lakást” típusú befektetéseket folytatni.

1. Nem éri meg bérbe adni a lakásokat.
Példaként, vegyünk egy lakást és adjuk ki. Budapesten egy átlagos 10milló forintos lakás jelenleg 60.000,-Ft-ért adható ki. Ez évi szinten 720.000,-Ft - ez 7,2%-os hozamot jelent. Azaz csak jelentene. Van ugyanis néhány apró költség. Például, ha legálisan végezzük ezt a tevékenységünket, akkor azt 25% adó terheli. E mellett a lakáskiadást két dolog nehezíti még: egyrészt mindenképpen évi 1-2%-át a lakás értékének karbantartásra és - gyönyörű kifejezéssel - állagfenntartásra kell fordítanunk (festés, parketta csere, WC tartály csere, stb.) Ezen kívül rendszeres a bérlő váltás - ilyenkor akár több havi bérleti díj is kieshet és még a közvetítőnek is fizethetünk. Legyünk optimisták: 11 hónapban ki van adva a lakás. Ez már csak 3,45% hozam. Nos, ennyit bármelyik bankban megkaphatunk a pénzünkért…
Read the rest of this entry »

“Elég sok eladó lakást láttam már életemben: a legtöbbükben ugyan követtek el kisebb-nagyobb hibákat az eladók, de volt néhány, ahol mintha sportot űztek volna a lehetséges vevő elüldözéséből.

Aztán a közelmúltban megkért egy barátom, hogy kísérjem el eladó lakásokat megnézni – több szem többet lát alapon. Mondtam, válassza ki a hirdetések és a telefonbeszélgetések alapján a legesélyesebb 10-et, arra elkísérem.

Ebből 2 volt az, ahol akkora bakikat követtek el a lakáseladók, hogy barátom lóhalálában menekült – sőt ez még nekem is - aki már hozzá vagyok szokva a lepukkant, redvás lakások látványához – sok volt.

Az első helyre egy közvetítő is elkísért. Ez egy 1+2 félszobás társasházi lakás volt egy szép épületben, nyugodt környéken.
Kedves házigazda és felesége, a lakás közepesen rendetlen. Nem tudom, miért nem lehet elpakolni, ha vásárlót vár az ember, de tény, hogy sokan nem teszik meg.
Barátomnak tetszett a lakás a fürdőszobáig. Ott láttam rajta, hogy a polcon levő óvszerek, tamponok és betétek némiképp zavarba hozták és kizökkentették derűs nyugalmából.

De az igazi poén a kisebbik szobában fogadott, amit a házigazdák hálószobának használtak. Az éjjeliszekrényen ott volt egy vibrátor. Összenéztünk a barátommal, ő rákvörös lett, én ezt látva alig tudtam visszafojtani a röhögésem. Tény, hogy elég gyorsan kint voltunk utána az utcán: ő borzasztó kínosan érezte magát, én meg majd’ be pisiltem az erőlködéstől, hogy visszatartsam a nevetésem.
Read the rest of this entry »

Az egyre népszerűbbé váló lakáslízingek piacán az elmúlt negyed évben nem jelent meg újabb szereplő, új termékkel mégis találkozhatunk. Tesztünkből kiderül, mit kínálnak a finanszírozók.

A Magyar Lízingszövetség adatai szerint az év első hat hónapjában 120%-os volt a növekedés az egy évvel korábbihoz képest, ami messze túlhaladja bármely más terület bővülését a szektorban. Lakáslízinget jelenleg nyolc finanszírozó kínál: az Argenta, a BG Magyarország Lízing, a CIB Lízing, az Erste Ingatlanlízing, a HVB Leasing, az OTP Lakáslízing, a Lombard Lízing és a Raiffeisen Lízing.

A legtöbb finanszírozó nem változtatott korábbi ezelőtti feltételein, néhányan viszont bővítették termékkörüket: a BG Lízingnél például továbbra is van vásárlási célú lízing, amelyet jelentős saját erő esetén is kínálnak, ugyanakkor újdonságként bevezették a visszlízinget is. (Ez pénzkivonást jelenet a meglévő ingatlanból, leginkább a szabad felhasználású hitelhez hasonlítható, azzal a különbséggel, hogy a lakás ekkor a finanszírozó nevére kerül, és tőle lehet visszalízingelni). Termékkörét az OTP Lakáslízing is bővítette: az eddigi nyílt és zártvégű lízing mellett náluk is megjelent a visszlízing. Ilyen konstrukció más lízingcégnél is van, de egyelőre még új a termék.

Módosítások az OTP Lakáslízingnél

A piacon elsőként megjelent OTP Lakáslízingnél újdonság, hogy korábbi gyakorlatukkal ellentétben új lakás esetén 20%-os önerő, használt lakásnál esetén pedig 35%-os önerő esetén nem kérnek jövedelemigazolást. A finanszírozó a piacon elsőként a felső életkorhatárt is eltörölte, így már bármely életkorban igényelhető lakáslízing a teljes, azaz 25 éves futamidőre. Elérhető lett az ún. “kombitermék” is, amelyet azok vehetnek igénybe, akik jelenleg nem jogosultak szocpolra, de a későbbiekben szeretnék igénybe venni. Ezzel a megoldással lehetőség van arra, hogy a lízinget a későbbiekben hitelre váltsák, és igénybe vehessék az állami támogatást.
Read the rest of this entry »

Egyre több feltételnek kell megfelelnie az ideális lakásnak: mostanra minimum két szoba kell, a lakás pedig legyen csendes környéken, ugyanakkor elérhető közelségre a Belvárostól - derül ki a Duna House legújabb, ötszáz fős mintán végzett felméréséből. A főváros kerületei közül továbbra is a XIII. kerület a legnépszerűbb, az érdeklődők 25-30 százalékának gyakorlatilag nincs önereje a lakásvásárláshoz.

A legtöbben még mindig 15-20 millió forintot szánnak lakásvásárlásra, de nem sokkal kevesebben vannak azok, akik 10-15 millióért vennének ingatlant. Tízmillió forint alatt már alig akar valaki vásárolni, azonban az átmeneti csökkenés után ismét többen vennének lakást 30 millió forintnál drágábban.

Tízmillió forint alatt szinte kizárólag használt lakást lehet ma kapni a fővárosban, néhány kerületben még van választék panel- és téglalakásokból ebben a kategóriában.

A felmérésben a válaszadók 43 százalékának nem számít, hogy használt vagy új a megvenni kívánt lakás, a lényeg az elhelyezkedésben, a nyújtott szolgáltatásban és az árban van. Az utóbbi években fellendült az “újszerű” lakások piaca, ezek néhány éve épültek, állapotuk viszonylag jó, stílusuk pedig modern. A megkérdezettek 25 százaléka kifejezetten újépítésű lakást venne, míg 32 százalékuk a használt ingatlanokat preferálja.
Read the rest of this entry »